7 月，北京二手住宅成交不足 1 万套，创今年 1 月份以来的新低，相比于 3 月份已经“腰斩”。伴随成交量的下降，成交价格也环比下降。

(资料图)

图：北京二手住宅成交量价变化趋势

买房观望情绪浓重，成交速度下降。不少业主为了快速卖出房子，不断调价以促成交。不少小区的价格跌到了 2 年前的水平。

像昌平区龙域商圈的融泽嘉园西二路 2 号院，最新成交的这套 87 平的两居，总价只有 492 万，2021 年和 2022 年成交价格普遍在 600 万左右，降了整整 100 万。

而通州武夷花园牡丹园这个小区，成交的这套 131 平的三居，较高点时候，降价就不止 100 万了。

聪明人都在抄底，而你是不是还在观望？

最终成交价格究竟如何，一方面会参照前一套的价格，另外一方面则是买卖双方心理博弈。所以小区的价格是涨是跌，对于双方心理预期还是会产生明显的影响。

今天，为大家点评 7 月跌幅前 100 的小区注：以下图片中的涨幅应为跌幅，手滑了

跌幅Top 1-20

跌幅最多的是朝阳惠新西街的胜古北里小区，跌幅达到 9.2%。7 月份成交的这几套，均价都在 6w+ 的水平，明显低于之前的价格。

排在前 20 名的还有海淀羊坊店的翠微中里小区，今年翠微小学调剂得有点狠，所以其对口学区房热度也在下降。

跌幅Top21-40

昌平回龙观区域不少小区成交价格都在下跌，像位于龙域商圈的融泽嘉园东一路6号院、龙锦苑东一区、流星花园三区等。

融泽嘉园东一路 6 号院 3、4 月份的成交均价都在 6.3w+ 的水平，而最近则降到了 6w/㎡ 甚至以下。

德胜学区房最近降得不少，像裕中东里小区、裕中西里小区。

跌幅Top41-60

朝青和常营板块价格也在跌，像国美第一城 2 号院、天鹅湾南区、柏林爱乐四期等。

2020 年初以来，朝青板块价格迅速上涨，累计涨幅超过 20%。从去年以来价格开始波动和回调。

图：2020年初以来朝青板块价格走势

跌幅Top61-80

朝阳区的热门板块的次新小区，价格也有在下跌。像大望路的珠江帝景小区、双井的富力城D区、新北苑的润泽悦溪等。

跌幅Top81-100

没有学区的“老破小”在市场下行时，跌的也比较多。

像朝阳区的“老破小”，不少只是占据了交通及配套的优势，但是由于居住品质低，所以保值能力差。

像北工大板块的磨房北里小区、甘露园的康家园、潘家园的潘家园东里以及东大桥的核桃园北里小区等。

7 月跌幅前 100 的小区中，朝阳区占比接近了一半，不少“老破小”的价格下跌明显；其次是昌平区，毕竟无论是二手房还是新房，总体供应充足，在市场热度下降之时，成交价格也就随之下降了。

图：降幅前100小区分布占比

从中可以看出，不具备核心优势的小区，其保值和增值属性是非常弱的。

排在第三的是西城区，主要受学区政策的影响，房价在这个月的降幅比较明显。

而房山、顺义等区域，并没有小区上榜，更多是集中在了城六区。